Det här är en mycket stor affärsmöjlighet för ägare till hyreshus, men också andra som har goda kontakter med fastighetsägare.
Adjö till skumma svartmäklare – välkommen in i fina rummet!
Bakgrunden är att det är en reglerad marknad med hyreslägenheter, men attraktiva lägenheter har ett marknadsvärde, som beroende på hur det hanteras lagligt eller olagligt att sälja, hyresavtalet. Att sälja lägenhetskontrakt svart, kan medföra upp till 4 års fängelse och köpa hyreskontrakt kan innebära också upp till 2 års fängelse.
Personer med goda kontakter, däremot är legalt och betraktas inte som t.ex. en muta, om en politiker får ett attraktivt hyresavtal.
Hyresavtal kan ibland ha stora värden, vilket gjort att många bevakar sina hyresavtal, även om de inte bor i lägenheten. Värden kan växlas legalt genom t.ex. omvandling från hyresrätter till bostadsrätt eller som byte vid bostadsaffärer, illegalt om det sker som försäljning.
Begränsningsreglerna finns i 12 kap 65§ Jordabalken.
Dessa olika begränsningar gäller bostadslägenheter och motsvarande. Kommersiella lokaler, butikskontrakt, restauranger och motsvarande går däremot bra att sälja/köpa.
Legal metod att sälja kontraktsvärden, via Aktiebolag.
Det finns inget hinder eller begränsning att hyra ut en bostad till ett aktiebolag. Aktierna i aktiebolaget, kan det sedan handlas med. Både sälja och köpa aktierna, med bolaget som har ett hyresavtal. Det går förstås att hyra ut till ett AB som fastighetsägaren äger, men även till ett AB, som vem som helst äger. Det är i sig inte ovanligt att bostäder hyrs ut till aktiebolag, men förstås ovanligt paketeras på det här sättet.
1. D.v.s. steg ett köps/bildas ett bolag med t.ex. 25.000 kr i aktiekapital. Det bolaget hyr sedan en bostad. Hyresavtalet kan förstås ha olika slags utformningar.
2. Aktierna i bolaget, kan säljas öppet i grunden till vem som helst. Även via en mäklare.
3. Den som bor i bostaden, ska förstås betala hyra för den, alternativt erhålla en bostadsförmån och betala skatt för förmånen (vilket det finns schablonregler för). (ofta gynnsamt med förmån)
Det här innebär också att aktiebolaget med bostaden kan stiga i värde, speciellt om man underhåller och förbättrar bostaden (behövs fastighetsägarens tillstånd).
Det finns förstås inget hinder att ett aktiebolag äger bostadsbolaget och ger t.ex. koncernbidrag för renovera bostaden och andra fördelaktiga situationer. Däremot om man tänker sig kunna sälja AB:et i framtiden, ska man förstås inte krångla till bolaget med andra typer av affärer.
Den som är egen företagare, har förstås massa kombinationsmöjligheter som är gynnsamma.
Priserna är förstås högst i centrala Stockholm, men höga priser för bra lägen är det i alla större städer. Normala m2-priser i centrala Stockholm är 10-20.000 kr/m2. D.v.s. en lägenhet på 80 m2, kan betinga försäljningspris på 800.000 – 1.600.000 kr.
Det borde också innebära högre priser, normaliseras om det är rättsligt tryggare situation och framförallt att det också är lagligt. Det är öppna köpeavtal för att köpa aktiebolaget, det är vanliga betalningar från konto till konto.
Sälja aktiebolaget, så är det beskattningsregler försäljning av AB som räknas, inte som bostad. Säljer du ett AB som är ett dotterbolag till ett annat bolag, så är vinster skattefria.
Artikel från Hem & Hyra. Skärpta straff med svartkontrakt
https://www.hemhyra.se/nyheter/skarpta-straff-handel-med-svartkontrakt/
SVT. Stor skillnad på värdet svarta kontrakt.
https://www.svt.se/nyheter/lokalt/stockholm/svart-kontrakt-sa-har-gar-det-till
Skatteverket, bostadsförmån
https://www.skatteverket.se/privat/skatter/arbeteochinkomst/formaner/bostadsforman.4.7459477810df5bccdd4800012404.html
